Често задавани въпроси

,,АркВю“ ЕООД предлага голям набор от услуги в сферата на недвижимите имоти, а именно:

• Посредничество при сделки с недвижими имоти – продажба, покупка, отдаване, наемане и др.
• Консултации относно правния статут на имота.
• Юридическо обслужване на сделки.
• Съдействие за ипотечни кредити.
• Изготвяне на пазарна оценка.

Посредничеството е регламентирана от закона дейност, при която едно лице съдейства за осъществяване на една или повече сделки, като свързва страните по тях.

Действайки като посредник ,,АркВю“ ЕООД подпомага своите клиенти през целия процеса по осъществяване на желаната от тях сделка с недвижим имот – продажба, покупка, отдаване или наемане.

В зависимост от това, дали клиентът иска да продаде или отдаде недвижим имот или е лице, което търси да закупи или наеме имот извършваното посредничество има своите специфики.

В по-долните редове ще се спрем малко по-подробно на посредничеството при покупко-продажба на недвижим имот.

• Посредничеството при клиент продавач включва:

Извършване на първоначален оглед и заснемане на недвижимия имот, на базата на което се изготвя пазарен анализ, за да бъде определена неговата стойност; Проверка на правния статут на имота; Осъществяване на рекламна кампания с цел намиране на потенциален купувач; Водене на преговорите за определяне на условията по предварителния договор, които в последствие да бъдат заложени и в нотариалния акт; Изготвяне на предварителен договор от правоспособен юрист или адвокат, който е ангажиран от ,,АркВю“ ЕООД; Съдействие при снабдяване с необходимите за сделката документи – скици/схеми, данъчна оценка и др.; Съгласуване с нотариуса по сделката на всички документи и клаузи в окончателния договор за продажбата – Нотариалния акт. Пълно съдействие до предаване на владението върху имота.

• Посредничеството при клиент купувач включва:

Първоначална среща, на която клиентът задава своите параметри на търсене относно желания от него имот; Търсене, изготвяне и изпращане на оферти, които отговарят на критериите на клиента; Организиране и осъществяване на огледи; Водене на преговори за избрания от клиента имот; Проверка на правния статут на недвижимия имот- установяване, кой е неговият действителен собственик, налице ли са възбрани, ипотеки или други тежести върху имота, които биха повлияли на реализирането на желаната сделка му; Изготвяне или ревизиране на предварителния договор предложен от продавача или от представител на продавача; Съдействие при необходимост от кредитиране, чрез свързване с кредитни посредници; Консултиране с нотариус на всички необходими документи за сключване на окончателен договор и съгласуване клаузите на нотариалния акт. Пълно съдействие до предаване на владението върху имота.

Изследването на правния статут на недвижимия имот, най-кратко може да бъде определен с жаргонния термини изследване на неговата ,,чистота“. Тук под ,,чистота“ следва да се има предвид не дали стените имат петна и шкафовете прах, а това, кое лице действително е собственик на имота и дали върху недвижимия имот са налице вещни тежести (ипотеки, възбрани и др.).

Проверката на собствеността включва изследване на това, кое лице и как през годините е придобило право на собственост върху конкретния имот.

Вариантите тук могат да бъдат най-различни. Едно лице да е закупило недвижимия имот от предходен собственик, който от своя страна да го е закупил от друг и така нататък, в този случай се гледат нотариалните актове за покупко-продажба. Често срещано е един недвижим имот да е придобит по наследство, тогава се гледа на първо място дали починалият действително е бил собственик на имота, а оттам нататък кои точно са неговите наследници, налице ли са завещание и прочие.

След като бъде установено, кой точно е собственик на имота, преминаваме към следващия етап от проверката на правния му статут, а именно наличието или не на права на трети лица, които могат да попречат на бъдещия купувач да упражнява в пълнота правото си на собственост.

Такива права могат да бъдат – учредено право на ползване, възбрана, ипотека, вписана искова молба, вписан договор за наем и др.

Тази част от отговора на въпроса следва да започнем с пояснение какво включва правото на собственост.

Правото на собственост се състои от три елемента (Владение, Управление и Разпореждане), наличието на някоя от долуизброените тежести ограничава по някакъв начин един или повече от тези елементи.

Правото на ползване представлява, нотариално учредено право на едно лице да използва един недвижим имот. Лицето на чието име е учредено право на ползване може да обитава имота или да го отдава на наем, тоест тук се ограничават елементите на правото на собственост – Владение и Управление.

Възбраната, ипотеката и вписаната искова молба от друга страна влияят върху елемента Разпореждане (прехвърляне на имота чрез покупко-продажба или по друг начин). При тяхното наличие, ако имотът бъде прехвърлен, независимо по какъв начин, това прехвърляне ще се счита, че не извършено спрямо лицето, което е вписало съответната тежест. Например, ако един възбранен от лицето Х имот, бъде прехвърлен от собственика му на лицето У, във всеки един момент лицето Х ще може да поиска този имот да бъде изкаран на публична продан, като по този начин лицето У бъде принудено да напусне имота.

Вписаният договор за наем от своя страна лишава собственикът да владее вещта (елементът Владение) за срока на договора за наем.

Наличието, на която и да е от тези тежести не означава, че един недвижим имот не може да бъде прехвърлен. В практиката са налице множество възможности, а и е често срещано имот върху, който първоначално е имало тежест да бъде прехвърлен без да има риск за купувача. Това се преценява във всеки конкретен случай.

Юридическо съдействие или така нареченото правно обслужване на сделка включва дейността по проверка собствеността на недвижимия имот, която е описана в точка ,,Какво представлява правният статут на недвижим имот и как се изследва“, и дейността по изготвянето и съдействието по документите, които се изготвят в процеса по покупко-продажбата на недвижим имот, като предварителен договор, пълномощно (при необходимост), нотариален акт.

Основният документ, който вълнува всеки продавач и купувач е предварителният договор. Той представлява писмен договор, с който Продавачът се задължава да продаде собственият му недвижим имот, а Купувачът се задължава да закупи имота, като за целта заплати продажната за него цена.

Стандартно при сключване на предварителния договор Купувачът заплаща на Продавача, капаро/задатък, чиито размер обикновено е 10% от продажната цена, но може да е различен за всеки конкретен случай по договаряне между страните.

Заплащане на капарото/задатък дава ,,стимул“ на страните да изпълнят насрещните си обещани задължения, в противен случай носят риска от санкция. Санкцията се изразява в това, че ако договорът не бъде изпълнен по вина на Продавача, тоест не бъде сключен окончателен договор, Купувачът има правото да го развали, като поиска капарото/задатък да му бъдат изплатени от Продавача в двоен размер. Обратното, ако окончателния договор не бъде сключен по вина на Купувача, тогава последният губи заплатеното капаро/задатък.

В един ,,примерен“ предварителен договор следва да бъде посочено и уговорено най-малко следното:

1. Дата, град и лични данни на продавача и купувача – имена, ЕГН, данни за контакт.
2. Предмет на договора – покупко-продажбата на съответния имот с указани адрес, квадратура, имущество, предназначение, детайлизиран с границите на съседните имоти и т.н.
3. Цена за имота – уговорената сума, за която имотът ще се продаде.
4. Срок за сключване на окончателен договор – със съответните условия, които да бъдат изпълнени в този срок.
5. Разноски и срокове на плащане.
6. Задължения на страните.
7. Влизане в сила, срок, разваляне на договора.
8. Сключване на окончателен договор.
9. Декларации относно собствеността, ипотеки, възбрани и отговорност при съдебно отстраняване.
10. Допълнителни и заключителни разпоредби.
11. Подписи на продавача и купувача.

Необходимият и най-важен за покупко-продажбата на имота правен документ, който се изготвя в хода на сделката е нотариалният акт. Той най-често се съставя от нотариуса избран от страните пред когото ще се изповяда тя, и най-общо казано в него се възпроизвеждат уговорките, включени в предварителния договор.

* Всяка сделка е индивидуална, поради което в процеса по нейното финализиране е възможно да възникне необходимостта от изготвяне и на други правни документи.

• Акт доказващ правото на лицето да прехвърли имота (Акт за собственост).
• Схема за самостоятелен обект / Скица за поземлен имот.
• Данъчна оценка в два оригинални екземпляра. Единият остава в архива на нотариуса по сделката, а другият се изпраща към Агенция по вписванията за вписване на нотариалния акт.
• Декларация по чл. 264 ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (За липса на задължения. Попълва се от Продавача).
• Декларация по чл. 42, ал. 2 т. 2 от Закона за мерките срещу изпиране на пари (За установяване дали лицето или негови роднини са политически личности. Попълва се от двете страни).
• Декларация по чл. 66, ал. 2 от Закона за мерките срещу изпиране на пари (За произход на средствата. Попълва се от Купувача).
• Декларация по чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност ( За гражданско състояние. Попълва се от двете страни).
• Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс. Същата е необходима при продажба на жилища и когато продавачът е в брак. В тази хипотеза съпругът, който не е собственик декларира, че е съгласен жилище да бъде продадено.
• Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от Закона за мерките срещу изпиране на пари (За установяване действителния собственик на Юридическо лице. Попълва се, ако продавачът или купувачът е юридическо лице).

* Направеното изброяване е неизчерпателно, като е напълно възможно да бъдат изискани други документи, като – Удостоверение за установяване на достигнат груб строеж по чл. 181, ал. 3 от ЗУТ, Акт за установяване годност на строеж (Акт 16), Площообразуване, Избран режим на имуществени отношения между съпрузи, Удостоверение за наследници, Декларация по чл. 33 от Закона за собствеността и др.

Краткият отговор на въпросът е Да, възможно е, а и често срещано един предварителен договор да бъде подписан от упълномощено от една от двете страни или дори упълномощено и от двете страни лице.

Следва да се има предвид, че пълномощното за подписване на предварителен договор трябва да бъде в писмена форма, а това за подписване на нотариален акт трябва да бъде с нотариална заверка на подписа и на съдържанието извършени едновременно.

Относно текстът на пълномощно за подписване на нотариален акт не са налице специални изисквания. В съдебната практика в страната е прието, че пълномощното е валидно, ако от неговия текст може да бъде извлечено в достатъчна степен, кой е имотът предмет на сделката.

Въпреки това, голяма част от нотариусите биха отказали да изповядат сделка с подобно пълномощно. С цел сигурност на страните по сделката, нотариусите изискват пълномощното да бъде изрично, тоест в него да е индивидуализиран имота, както и да са посочени съществените условия по сделката, цена, по чия сметка ще бъде наредена сумата и други.

С пълномощното трябва да бъдат заверени и следните декларации:

• Декларация по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Заверява се само от Продавача. Валидна е до края на календарната година;
• Декларация по чл. 25 ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Заверява се от двете страни. Валидна е до края на календарната година;
• Декларация по чл. 42, ал. 2, т. 2 от Закона за мерките срещу изпиране на пари. Заверява се от двете страни.
• Декларация по чл. 66, ал. 2 от Закона за мерките срещу изпиране на пари. Заверява се само от купувача.
• Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от Закона за мерките срещу изпиране на пари. Заверява се само, ако продавачът или купувачът е Юридическо лице.
• Тези декларации трябва да бъдат лично заверени от страната по сделката Продавач или Купувач. Недопустимо е лице да бъде упълномощено да подпише някоя от тях от името на упълномощителя.